Kabelgata i Hovinbyen
I Hovinbyen er det laget en strategi for hvordan industri og næringsliv kan integreres i byutviklingen. Næringsmiljøet i Kabelgata på Haraldrud er ett av de særegne næringsområdene. Kanskje kan Oslo få en variant av Kødbyen her? (Foto: Plan- og bygningsetaten)

Spar på indrefileten, Hovinbyen!

– Selger man ut indrefileten først, risikerer man at resten av skrotten går på billigsalg. Det sier Mads Uldall, leder av det kommunale Kødby-prosjektet i København. Bakgrunnen er spørsmålet: Hvordan lykkes med et byutviklingsprosjekt der målet er å gi rom for både produksjon og boliger?

Hovinbyen, Oslos største byutviklingsområde de neste 50 årene, er i støpeskjeen. Og hva kan de som arbeider med et prosjekt som favner et konglomerat av boliger og industri, småbedrifter og transportårer, fra Helsfyr i sør til Alfaset i nord, lære av arbeidet med å ruste opp Kødbyen, et tradisjonelt slakteri- og kjøttindustriområde i hjertet av København?

Lærdommene er mange, fastslår Silje Gjertrud Hoftun, prosjektleder for nettopp Hovinbyen i Plan- og bygningsetaten. Men først: Sjekk hva Mads Uldall har høstet av erfaringer som profesjonell byutvikler. Han har erfaring fra København og Kødbyen, Roskilde og det som trolig er Danmarks mest dynamiske by for tiden, Århus.

Konflikter er nødvendige

– Ikke vær redd for konflikter. Den kloke kommunen velger selv når og hvordan man vil forholde seg til dem i stedet for å bli overrasket av en eksplosjon, sier han og fortsetter: – Konflikter er nødvendige for å drive byutviklingen framover. Uten dem stopper kreativiteten opp, og man bør spørre seg om prosjektet er for slapt og upresist. Eller om én aktør har altfor mye makt, sier Uldall. Vi møter ham i Oslo, hvor han nettopp har holdt et foredrag for ansatte i Plan- og bygningsetaten.

Selv fremstår den smilende og velformulerte Kødby-sjefen langt fra som noen kranglefant. Han legger også stor vekt på hvor viktig det er allerede tidlig i prosessen å involvere alle interessenter, fra offentlige planleggere til private og kommunale grunneiere, lokale bedrifter og investorer. Det kan skje gjennom en bredt sammensatt styringsgruppe, hvor sentrale retningslinjer og viktige veivalg for hele prosjektet er så solid forankret at de står for en støyt når motstanden kommer.

 – For det gjør den. Alltid, forsikrer Uldall, som understreker at nettopp derfor er det så viktig å ha en god plan med et langsiktig helhetsperspektiv.

– Hvis man deler ut godbitene tidlig i prosessen og gir etter for fristelsen til å satse på monokulturer, for eksempel i form av bare små leiligheter eller bare bedrifter, på de mest attraktive tomtene, vil det forringe helheten og i verste fall føre til at deler av området blir liggende brakk.

Kødbyen i København
Fakta om
Kødbyen
  • Eid av København kommune, driftes av det kommunale selskapet Københavns Ejendomme & Indkøb.
  • Ligger på Vesterbro i København sentrum, rett ved Hovedbanegården. Dekker et område på cirka 400 x 600 meter og består av Den Brune Kødby (oppført 1878), samt Den Grå og Den Hvide Kødby.
  • I 2005 besluttet Københavns Borgerrepresæsentation å utvikle området og i tillegg til kjøtt- og næringsmiddelvirksomhet satse på bedrifter innen IT, undervisning og kreativ virksomhet, inkludert restaurantdrift.
  • Rundt 350 bedrifter og institusjoner holder til her. Deriblant IKEAs internasjonale innovasjonsavdeling.
  • Målet er at minst 30 prosent av arealet skal benyttes av næringsmiddelvirksomheter med tilhørende tjenester og produkter. I dag er andelen ca. 40 prosent. 

(Foto: Rolf Solberg/Mads Uldall)

Mads Uldall, leder av Kødby-prosjektet i København
– Det er viktig at en kommune, enten vi snakker om Oslo eller København, er så ydmyk at den erkjenner at kommunen alene ikke har nok ressurser og kunnskap til å utvikle en by eller et byutviklingsområde, sier Mads Uldall, leder av Kødby-prosjektet i København. (Foto: Rolf Sandnes, Plan- og bygningsetaten)

Kommunen må være ydmyk

Samtidig er han opptatt av hvor mye det betyr at ulike interessenter, inkludert private investorer, får bidra med sine kunnskaper og erfaringer.

– Det er viktig at en kommune, enten vi snakker om Oslo eller København, er så ydmyk at den erkjenner at kommunen alene ikke har nok ressurser og kunnskap til å utvikle en by eller et byutviklingsområde.

Selv vedgår Uldall at han på mange måter har en enklere match enn sine kolleger i Hovinbyen.

– Det at København kommune selv eier hele Kødbyen, og som derfor er direkte underlagt byens planmyndighet, gir noen unike muligheter til å tenke langsiktig og mindre kommersielt enn vi ellers hadde måttet gjøre. Samtidig er de aller fleste av bygningene og deres omgivelser enten fredet eller bevaringsverdige. Det setter svært strenge rammer for hva vi kan foreta oss med så vel bygningsmassen som uteområdene, sier Ulldal og fortsetter:

– Vi har også noen andre dilemmaer. Blant annet er vår eier i en dobbeltrolle: På den ene siden vil byutvikleren København at området skal være en perle for byens borgere. På den andre siden vil grunneieren København gjerne tjene mest mulig penger på en så verdifull eiendom.

– Dette dilemmaet er det viktig å være seg bevisst og håndtere på en god måte. Det gjør vi ved å skape et attraktivt område, både for kjøtt- og andre næringsmiddelbedrifter, for restauranter og for kreative virksomheter. Til enhver tid ønsker 700 bedrifter å etablere seg i Kødbyen, sier Uldall og forklarer: – Vi styrer miksen av bedrifter ved å operere med en konservativ markedsleie, tilpasset hvilke bransjer vi ønsker å rekruttere fra. Det betyr at restaurantbransjen har et annet leienivå enn for eksempel undervisningsinstitusjoner. Dermed unngår vi å gjøre Kødbyen til en ren underholdningssone.

– Slik blir det også vekst i antall arbeidsplasser, og i skatteinntektene som finansierer vårt velferdssamfunn, fortsetter han. – Denne dynamikken er helt avgjørende for prosjektet. Og antallet besøkende stiger. På gode dager kan vi ha over 15 000 mennesker innenfor portene. Det yrer av liv fra de første kjøttarbeiderne kommer ved seks-tiden om morgen til de siste, glade restaurantgjester tar farvel klokken tre om natten.

Avgrensing av området Hovinbyen
Fakta om
Hovinbyen
  • Hovinbyen er pekt ut som Oslos største byutviklingsområde.
  • Området er på størrelse med Oslo sentrum innenfor ring 2, og strekker seg fra Bjerke i nord til Bryn i sør, fra Løren i vest til Breivoll i øst.
  • Består av mange delområder, med ulik identitet.
  • Kan gi plass til 27 000–40 000 nye boliger og 50–100 000 arbeidsplasser.
  • Utviklingen har en tidshorisont på 30–50 år.

Les mer om planene i Hovinbyen

Hovinbyen og Kødbyen
Kanskje kan det bli restaurant og uteliv i næringslokalene på Breivoll i Hovinbyen (bildet øverst) slik som det er i Kødbyen i København (bildet nederst)? (Foto: Plan- og bygningsetaten / Rolf Solberg/Mads Uldall)

Slik kan vi beholde produksjonsbedriftene

– Kødbyen viser at det går an å kombinere tradisjonelle produksjonsbedrifter med annet byliv, og at eksisterende funksjoner ikke alltid står i motsetning til det man ellers ønsker å oppnå i en by. Det svarer prosjektleder Silje Gjertrud Hoftun på spørsmål om Oslo generelt og Hovinbyen spesielt har noe å lære fra et så egenartet prosjekt som Kødbyen i København.

Hvilke utfordringer har de to byene felles?

– Når områder blir mer populære, øker sannsynligheten for at eksisterende næringer og produksjonsbedrifter presses ut på grunn av økte priser og erstattes av andre næringer, som restauranter eller butikker, som har høyere betalingsevne. En særlig utfordring er hvordan vi skal klare å sikre disse produksjonsbedriftene i takt med at områder omformes. De fleste bedrifter i Oslo ligger på privat grunn og er heller ikke beskyttet av frednings- eller bevaringsbestemmelser, som i Kødbyen. Dermed gjelder det først og fremst å legge forholdene til rette, så mange av de eksisterende bedriftene kan bli værende og utgjøre en del av miljøet når områder omskapes til tette byområder.

Hva har du bitt deg merke i ved måten Uldall og hans kolleger har taklet disse utfordringene på?

– Måten de har brukt reguleringsinstituttet på, altså hvordan de både har sikret eksisterende funksjoner og gjort det mulig å leie ut til forskjellige bedrifter med ulike økonomiske forutsetninger. Ved å fastsette hvor stor andel ulike næringer skal utgjøre i området, greier de å beholde en god miks av bedrifter til tross for at området blir mer og mer attraktivt. 

Uldall understreker hvor viktig det er å samarbeide tett med alle aktører, ha en sterk felles forankring og være ydmyk overfor hva de andre involverte har å bidra med. Gjør det inntrykk?

– Den erfaringen tror jeg vi kan lære mye av. Forskjellige aktører sitter på ulik kunnskap som er sentral for å forstå forutsetningene for utvikling. I tillegg tror jeg tett samarbeid og en sterk felles forankring bidrar til at flere involverer seg sterkere og tar ansvar for utviklingen. Denne tilnærmingen forsøker vi oss på gjennom Urbact-prosjektet, der kommunen og private jobber tettere sammen, i mer åpne prosesser, enn hva som er vanlig i Oslo.

Hvis dette løpet er 10 mil langt, hvor langt er dere kommet i Hovinbyen dag?

– Vi har nok ikke løpt oss ordentlig varme ennå, men Strategisk plan for Hovinbyen har vært tydelig på at vi har ambisjoner om en blanding av boliger og bedrifter, produksjonsbedrifter også. Nå ønsker vi, i første omgang gjennom Urbact, å utvikle mer kunnskap om temaet og i beste fall at noen av prosjektene vi jobber med der kan bli forbildeprosjekter for fremtidens Hovinbyen.    

Fakta om
Urbact
  • Urbact e et EU-finanisert toårig prosjekt, hvor Oslo er én av ni byer som er med.
  • Det rette navnet er egentlig «URBACT sub>urban. Reinventing the fringe». Reinventing the fringe kan oversettes til «å gjenoppfinne kanten», som viser til områder som ligger i byens randsoner.
  • Bryn, Haraldsrud, Vollebek, Hasle og Kjelsrud er de fem områdene som er med i Urbact-prosjektet i Oslo.
  • Prosjektet avsluttes i mai 2018.