TRÆRNE TAS HENSYN TIL: Et godt eksempel på nybygging hvor hensynet til trærne på tomta er godt ivaretatt.
TRÆRNE TAS HENSYN TIL: Et godt eksempel på nybygging hvor hensynet til trærne på tomta er godt ivaretatt.
TRÆRNE TAS HENSYN TIL: Et godt eksempel på nybygging hvor hensynet til trærne på tomta er godt ivaretatt.

Småhus­planen: Sterkere vern av det grønne

Vern av det grønne står sterkere i den nye Småhusplanen som nylig ble vedtatt. Samtidig er krav til bygningsvolumer, plassering, utforming og terrenginngrep skjerpet.

Småhusplanen ble vedtatt i 1997 og har vært revidert flere ganger, sist i 2006. – Det har vært en trinnvis prosess, en naturlig sekvens, sier Marianne Rooth, seniorarkitekt og prosjektleder for Småhusplanen.

– Vi kaller den en levende organisme, skyter kollega Line Hellum Fomenko smilende inn, – fordi den omfatter så mange eiendommer og lever et annet liv enn de fleste andre reguleringsplaner.

Fra vinduet i Plan- og bygningsetaten ved Akerselva på Grønland er det ikke mye småhus å se i nærheten. Men flytter man blikket oppover mot åsene, skjønner man at småhusområdene i Oslo er store. Planen omfatter rundt 29 000 eiendommer og utgjør 16 prosent av byggesonen.

I revideringen står planens opprinnelige intensjon ved lag: Å legge til rette for en utvikling med småhuskarakter og opprettholde og styrke småhusområdenes kvaliteter, deriblant grønne kvaliteter.

Sikre småhuskarakter

– Hver plan har sine utfordringer, og Småhusplanen har gitt utslag som vi har grepet fatt i ved neste revisjon. Det har også vært store politiske skifter. I 1997, da den første Småhusplanen ble vedtatt, var dette en fortettingsplan. I 2006 kom det et mye strengere regime på å bevare, sier Rooth. – Denne revideringen er en videreføring av 2006-planen, det er en plan som skal bevare småhusområdenes karakter. Men vi har i større grad nå sikret de grønne kvalitetene.

– På hvilken måte?

– Småhusplanen har hatt en veileder, og mye derfra er nå tatt inn i selve planen slik at den nå er juridisk mer holdbar. Veilederen var som navnet antyder rådgivende, men har ikke vært et juridisk bindende dokument, svarer Rooth. – Forhåpentligvis har vi laget en plan som kan håndheves bedre juridisk.

– Det er ikke sikkert at alle arkitekter er begeistret, fortsetter hun. – Planen kan oppfattes som unødig detaljstyrende for en yrkesgruppe som tradisjonelt har hatt stort fokus på kvalitet. Men vi mener at det fremdeles er mulig å skape god arkitektur innenfor rammen av denne planen.

Det er fremdeles mulig å skape god arkitektur innenfor rammen av denne planen.
marianne rooth
NABOLAGET SKAL HENSYNTAS: I den nye Småhusplanen må man spille sammen med naboene enten gjennom takform/gesimshøyde (bildet til høyre) eller materialvalg (til venstre)

Trær inngår i byggesøknad

– Og hvordan fremmer planen de grønne kvalitetene?

– Trær som måler 90 cm i omkrets én meter over bakken har fått et særlig vern. Til nå har vi hatt en formulering om at de bør bevares. Det har vært for svakt. Nå står det at de skal bevares. Det betyr i praksis at trær er et viktig tema i saksbehandlingen. Store trær skal vises på tegninger i byggesøknader, og man skal plassere bygg og påbygg slik at man klarer å ivareta disse trærne.

– Betyr det at man ikke lenger kan felle store trær på egen tomt, selv om man ikke skal bygge? Mister man råderetten over egne trær?

– Det er en juridisk nøtt, fordi det ikke er søknadspliktig å felle trær. Men det blir et tema når eier ønsker tiltak som reguleres av Småhusplanen. Men det er ikke slik at ikke kan bygge hvis du har en tomt med store trær. Så rigide er vi ikke.

– Hvorfor er store trær så viktige?

– Vi har hatt luksusen med at Oslo har vært veldig grønn, men så kommer fortetting som truer det grønne. Desto tettere man bygger, desto viktigere er trærne, fordi de bidrar til å intimisere og gi romlighet, svarer Rooth. – Selv om de gir skygge, har de også andre kvaliteter. I det vi omtaler som «fine småhusområder» er det påtagelig hvor flinke folk er til å ta vare på store trær.

– Mange grønne småhusområder har overlevd fordi naboeiendommene ikke har vært fortettet og har de store, flotte trærne, sier Fomenko. – I denne sammenheng har større garasjeanlegg under bakken også vært problematiske. Ikke bare fordi store trær må fjernes, men også at det ikke holder med en halv meter jordpåslag. Det er ikke nok for større trær. Selv en ripsbusk trenger én meter jord, så slike anlegg leder til fattigere, ensartede grøntområder.

Overvann håndteres lokalt

Den nye Småhusplanen er et resultat av erfaringer fra småhusområdene og eksempelvis overvannsproblematikk og et ledningsnett som ikke er tilpasset fortetting. Derfor er det tatt inn krav om at man skal håndtere overvann lokalt på egen tomt ved nye tiltak. Maksimalt 40 prosent av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan nå opparbeides med harde, vann-ugjennomtrengelige overflater (for eksempel asfalt eller garasjeanlegg med tynne jordpåslag).

Strengere krav til terrenginngrep og målingen av byggehøyder er også bakt inn i den nye Småhusplanen. – Maksimale møne- og gesimshøyder er uendret, men tidligere kunne man bygge høyere ved å fylle på masse rundt bygget. Det kan man ikke lenger, forklarer Fomenko. – Nå skal man måle høyde i forhold til eksisterende terreng, ikke ferdig planert terreng.

Opp gjennom årene har Plan- og bygningsetaten fått mange tilbakemeldinger fra naboer om at nybygg ble høyere enn forventet, nettopp fordi høyder ble fastsatt ut fra et nytt og endret terreng. Men nå skal man altså slippe slike overraskelser.

Hensyn til nærområdet

Det siste Fomenko og Rooth trekker frem av nye større endringer, er krav til materialvalg og utforming av tak. Ny bebyggelse skal ta hensyn til og opprettholde nærområdets karakter.

– Man må hensynta seg naboene, sier Fomenko. – Man skal ha samme takform som dominerer i nærområdet eller samme materialbruk. Er det bare murhus med saltak rundt, må man velge enten saltak eller bygge i mur, forklarer hun og legger til at man også har definert veldig tydelig hva som regnes som «nærområde».

De nye endringene skal ikke føre til økt saksbehandlingstid. – Heller motsatt, fordi vi nå setter strengere krav til hva byggesøknaden skal inneholde. Men utbyggere må i noen tilfeller kanskje bruke mer tid i prosjekteringsfasen, avslutter de.

Man må hensynta naboene, og ha samme takform eller samme materialbruk som dominerer i nærområdet.
Line Hellum Fomenko
FAKTA:
Endringer i Småhusplanen

Ved siden av sterkere vern av trær og mer presise krav til terreng­inngrep, bygningsvolumer, plas­sering og utforming, er dette de viktigste endringene i den nye Småhusplanen:

  • Definisjoner innført for nærområde, bebyggelsesstruktur, grøntdrag, flate tak med mer.
  • Totalhøyden, dvs. bygg og terrenginngrep samlet, er nytt. I sterkt skrånende terreng vil dette hindre hus med flere enn tre etasjer.
  • Ved bygging av to–fire boenheter på samme eiendom, skal hver boenhet ha eget uteoppholdsareal på minst 8 x 8 meter. Fra fem boenheter skal det opparbeides et felles uteareal for beboerne, egnet til lek og aktivitet.
  • Ved etablering av fire eller flere boenheter på samme eiendom, skal minst 25 % av parkeringsplassene være gjesteparkeringsplasser på terreng på egen tomt (i praksis minst to gjesteplasser).
  • For eiendommer langs vassdrag som er definert som sideløp i Oslo, er byggegrensen redusert fra 20 til 12 meter.

Les mer om Småhusplanen.