Fasadeendring Fougnersvei 10

Småhusplanen: Hvilke konsekvenser får departementets vedtak?

Kommunal- og moderniseringsdepartementet vedtok 8. oktober å omgjøre Fylkesmannens opphevelse av den justerte småhusplanen. Dermed er det igjen den justerte småhusplanen, som ble vedtatt av bystyret 12. juni 2013, som gjelder.

Fra og med 8. oktober er altså planen fra 2013 bindende for all byggesaksbehandling. Dette følger av plan- og bygningsloven § 12-4, der det står at en plan blir bindene for nye tiltak i det den vedtas av bystyret. Dette er også bekreftet av Fylkesmannen.

Siden småhusplanen omfatter rundt 29 000 eiendommer, har Fylkesmannens opphevelsesvedtak fått store konsekvenser for byggesaksbehandlingen. Plan- og bygningsetaten beklager den uforutsigbarheten og det ekstra arbeidet dette har medført for tiltakshavere, søkere og etaten de nesten fire månedene 2013-planen har vært satt til side. 

Hva skjer hvis søknaden ble sendt inn før 8. oktober?

Plan- og bygningsetaten må fatte byggesaksvedtak i tråd med det til en hver tid gjeldende plangrunnlaget for eiendommen. Vi må altså følge de planene som gjelder på vedtakstidspunktet. Tidspunktet for innsending av en byggesøknad har ingen betydning.

Slik behandler vi søknader som er sendt inn mens 2006-planen gjaldt:

  • Dersom planlagt tiltak ikke er i strid med 2013-planen, vil vi behandle søknaden etter 2013-planen. Søkerne trenger ikke å endre på noe i søknaden på grunn av nytt plangrunnlag.
  • Søknader som er i strid med 2013-planen, må endres, og vi vil gi søkerne mulighet til enten å trekke en slik sak eller endre den.  

Enkelte planbestemmelser kan bli endret

Plan- og bygningsetaten gjør oppmerksom på at noen planbestemmelsene i småhusplanen kan bli noe endret i forbindelse med klagesaksbehandlingen hos Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Departementet har overtatt klagebehandlingen fordi Fylkesmannen ikke er delegert myndighet til å endre bestemmelser i en plan. Alle planens bestemmelser gjelder imidlertid inntil klagebehandlingen i departementet er avsluttet. Dersom enkelte planbestemmelser må endres, vil dagens bestemmelser gjelde frem til nye bestemmelser er vedtatt.  

Veiledning til småhusplanen

Som hjelp til bruken av planen kan du få veiledning på Oslo kommunes nettside der vi den 9. oktober på nytt la ut veilederen som gjelder for planen vedtatt i 2013.

Småhusplanen – Veileder til reguleringsplan i småhusområdet (pdf)

Veilederen har til hensikt å rettlede, understreke og forklare betydningen av reguleringsplanens intensjoner og bestemmelser for nye tiltak. Her finner du blant annet konkretisering av de skjønnstema som angis i bestemmelsene som for eksempel:  

  • Avviksbestemmelsen i § 6.5 om terrengtilpasning. Hva som er mindre avvik vil være en helhetlig vurdering på den enkelte eiendom og avhenger av tomtens topografi og utforming. Terrenginngrepets høyde og utstrekning, om dette er nødvendig og den mest skånsomme løsningen, er forhold av betydning for vurderingen. Avviket omfatter også nødvendige adkomster til boligen, f.eks. utvendig kjellertrapp (side 21 under tema terrenginngrep).
     
  • Kravet til uteoppholdsareal i § 12. Intensjonen bak denne bestemmelsen er å oppnå samlede, brukbare og solfylte uteoppholdsareal av en viss størrelse i direkte tilknytning til hver boenhet. På grunn av tomtens egenskaper ser vi at noen prosjekter har vanskeligheter med å oppfylle kravet om et areal som er nøyaktig 8x8 kvm, men likevel viser høy kvalitet på sine uteoppholdsarealer. I slike tilfeller vil ofte hensynet bak bestemmelsen i planen likevel være oppfylt, og det kan være hensiktsmessig å søke om dispensasjon dersom det samlet sett er klart flere fordeler enn ulemper med en slik løsning (side 43 under tema størrelse ved 2-4 boenheter).

Etaten er opptatt å gi veiledning om reguleringsplanens rammer og hvordan disse virker inn på den enkelte eiendom så tidlig som mulig i byggeprosjektfasen. Vi ser at dette bidrar til gode prosjekter og forutsigbare og smidige prosesser. Vi oppfordrer alle som skal i gang med nybyggprosjekter av en viss kompleksitet, å be om et tidligmøte eller en forhåndskonferanse avhengig av hvor langt man er kommet i prosjekteringen.