Flyfoto med deler av utbyggingsområdet på Ensjø, juni 2016. Foto: PBE/Løchen Mediaweb as

Seks råd til utbyggere som vil bygge raskt

Oslo har boligmangel, og planlegging og bygging av store boligprosjekter tar tid. Hva kan utbyggere gjøre for å få bygd mer, raskere og bedre for å hjelpe dem som vil inn på boligmarkedet? I denne kronikken, som står på trykk i Dagens Næringsliv torsdag 14. juli, kommer Plan- og bygningsetaten med seks råd til utbyggere som vil bygge raskt.

av etatsdirektør Ellen S. de Vibe og avdelingsdirektørene Karen Marie Glad Visnes, Morten Wasstøl og Andreas Vaa Bermann. 

Vi vet at dere er enige med Plan- og bygningsetaten i at Oslos befolkning fortjener et boligmarked med gode boliger til akseptable priser. Derfor må bransjen og kommunen løse veksten sammen.  

I Plan- og bygningsetaten må vi holde saksbehandlingstiden nede, og vi må gi utbyggerne en forutsigbar prosess. Planer i startfasen og antall byggesaker har økt i 2016, og på byggesak ligger vi godt innenfor lovbestemte tidsfrister. Likevel opplever bransjen at det tar lang tid, og de synes våre planalternativer er problematiske. Vi har klare forbedringspunkter, og vi har en rekke tiltak for å selv jobbe smartere, kjappere og bedre. Men likevel: Byens utbyggere kan gjøre mye for å få til en rask prosess og flere boliger i Oslo. Her er seks råd fra oss:  

1) Hold prosjektet innenfor politisk vedtatte rammer
Kommuneplanen i Oslo fra 2015 setter rammer for hvor høyt og tett det kan bygges. Dersom boligprosjektet er innenfor rammen bystyret allerede har vedtatt, sparer alle tid. Erfaring viser at saksbehandling og politiske vedtak i ukompliserte saker går fortere. Noen mener at vi stiller eget planalternativ svært ofte. Fra 2011 og til 2015 stilte vi eget planforslag i 24 % av sakene. Dette gjorde vi fordi vår oppgave er å vise politikerne et alternativ i tråd med overordnede planer og kvalitetskrav.

2) Send oss en komplett sak: Gjør det riktig første gangen  
Ofte mangler viktige dokumenter i saker som blir sendt inn.  Vår tidstyvanalyse viser at vi bruker mye tid på å følge opp dette. Tiden går mens vi kontrollerer, og mens utbygger lager tilleggsdokumentasjon. Her er det et stort potensial for å spare tid for alle.

3) Bruk dialogfasen godt for å gjøre avklaringer
Bygg21-rapporten Enkle grep – raskere fra behov til bygg påpeker at tillit mellom utbygger og kommune er viktig. Rapporten foreslår å styrke samarbeidet, og viser til vår modell med dialogmøter – som også Norsk Eiendom er inspirert av i sitt forslag til forløp. Dialogmøtene gir godt utbytte fordi vi kan diskutere forslaget sammen og gjøre tidlige avklaringer. Når begge parter holder avtalt fremdrift er det lett å planlegge tidsbruken videre.

4) Bruk tilgjengelige verktøy
Plan- og byggesaksfeltet er komplisert, og Oslo er en tett og kompleks by. Prosjektene er sjelden på «urørt mark», og det er mange hensyn å ta. Vi har laget nettbaserte veiledere, prosessforløp og maler ment som verktøy for å forenkle arbeidet. For å få prosessene enklere og raskere for oss alle tar vi fortløpende i bruk flere digitale verktøy og nye søknadstyper med innebygget veiledning.

5) Ta ansvar for byen og området: Bygg en bedre by, ikke bare et prosjekt
I en by må både mennesker og bygg forholde seg til andre. Vår rolle er å ta vare på helhet, lokal karakter og ønsket arealbruk.  Ikke minst skal vi sørge for kvalitet for de som skal bo, slik som sol i bakgården og på balkongen, god nok luftkvalitet og et akseptabelt støynivå. Bygg21-rapporten peker på at Oslo bruker ikke-lovfestede plantyper som veiledende plan for offentlig rom for å unngå tunge planprosesser. Slik avklarer vi byrom og offentlig infrastruktur raskere, vi ivaretar fellesskapets interesser tidlig, og formelt planarbeid og byggeforberedelser kan skje parallelt. Det gjør det enkelt for kommunen å ta vare på byen og lett for utbyggerne å utvikle attraktive områder – med forutsigbare rammer.  

6) Bygg det som allerede er regulert
Mange boliger ligger på vent hos utbyggerne etter at planen er vedtatt. Det tar fra 2-3 år før byggesøknaden kommer, og nok et år før vi får søknad om igangsetting. Det betyr at det bygges færre boliger enn potensialet. Reguleringsreserven for Oslo er ca 16 000 boliger. Noen mener markedet påvirkes negativt av å bygge mye til samme tid i et område.  Likevel går dette fint når flere utbyggere bygger ut parallelt i samme område - boligene selges fortsatt fort.  Her kan utbyggerne hjelpe boligkjøperne ved å sette i gang flere prosjekter raskere!

Å øke takten i boligbyggingen er ikke en quick fix, og det trengs felles innsats fra boligbyggere og kommunen. Derfor ser vi frem til resultater fra byrådets boligvekstutvalg. I mellomtiden skal vi fortsette vårt forbedringsarbeid. Men vi mener også at ved å følge disse seks rådene kan utbyggerne selv gjøre noe for å gi Oslo flere boliger, bedre boliger – som kan bygges raskere.