nydalen
Christiania Spigerverk i 1926 (Foto: Oslo byarkiv). Første tiden produserte fabrikken spiker basert på skrapjern. Etter hvert ble den bygd ut til et fullt jern- og stålverk

Nydalens omforming

Det er en spesiell planleggingshistorie som ligger bak omformingen av Nydalen fra industriområde til en ny og moderne bydel. Her har både kommunen og private eiere drevet overordnet planlegging.

Industrivirksomheten i Nydalen hadde sin fødsel rundt midten av 1800-tallet. Med tiden utviklet det seg til å bli et stort og sammenhengende industriområde, med to store bedrifter som begge lå inntil Akerselva: øverst tekstilfabrikken Nydalens Compagnie med sine spinnerier og veverier, nederst Christiania Spigerverk som den første tiden produserte spiker basert på skrapjern og som etter hvert ble bygd ut til et fullt jern- og stålverk.

Avindustrialisering

Avindustrialiseringen i Nydalen begynte med nedleggelse av tekstilproduksjonen omtrent hundre år senere. De siste spinnemaskinene ved Nydalens Compagnie stanset i 1964. Etter det ble teglsteinsbygningene leid ut til småindustri og mer håndverksmessig virksomhet. Industriselskapet Nydalens Compagnie ble omformet til et eiendomsselskap, som etter hvert så mulighetene som lå i en oppgradering av området. Fra 1986 til 1988 ble de gamle, nedslitte teglsteinsbygningene rehabilitert, samtidig som det ble tegnet nye kontorbygninger på ledige arealer lenger fra elva. Snart ble både de gamle og nye bygningene fylt med kontorarbeidsplasser. Og i 1990 kunne daværende statsminister Jan P. Syse foreta åpningen av det som ble kalt ”Nydalen park”.

I 1983 distribuerte Vann- og avløpsetaten en informasjonsbrosjyre til bedrifter og husstander langs Akerselva med budskap om at ”Vi er i ferd med å vinne forurensningskampen”. Fisken hadde vendt tilbake, og elvebreddene var blitt opparbeidet til parkarealer. Dette var et resultat av kommunal innsats gjennom mesteparten av 1900-tallet. Ikke bare i Nydalen, men langs hele elva så observante eiendomsutviklere de nye mulighetene som åpnet seg. De begynte å utarbeide planer, både for de nedlagte bedriftene og for ledige arealer langs elva. Hos statlige og kommunale myndigheter skapte de mange nye byggeprosjektene bekymring for at de gamle industrimiljøene skulle forsvinne.

Avindustrialiseringen i Nydalen begynte med nedleggelse av tekstilproduksjonen midt på 1900-tallet. De siste spinnemaskinene ved Nydalens Compagnie stanset i 1964.
nydalen
LEVENDE BYDELSSENTER: Fra å være et typisk industriområde er Nydalen blitt et levende bydelssenter i bydel Nordre Aker. I dag er det 20 000 arbeidsplasser og 4000 boliger i Nydalen.

Kommunedelplan utarbeides

I 1987 ble Prosjekt Akerselva miljøpark startet opp, etter initiativ fra Miljøverndepartementet. Omtrent samtidig satte Plan- og bygningsetaten i gang arbeid med en kommunedelplan for Akerselva. Etaten vurderte det slik at spigerverksområdet, på grunn av størrelsen, krevde en egen planprosess. Derfor ble arbeidet med en egen kommunedelplan for Nydalen satt i gang i 1988. Det hadde skjedd en gradvis nedtrapping av virksomheten der, og dødsstøtet kom med et stortingsvedtak om å flytte stålproduksjonen til Mo i Rana. Det er blitt sagt at Nydalens Compagnie ble drept av markedet, mens Spigerverket ble drept av politikken.

Fabrikkbygningene på Spigerverks-området lå nær elva, noen av dem til og med over elva. Området lå som en propp i elveparken. Folk som gikk på turveien langs elva møtte stengte porter når de kom til Nydalen og måtte ta seg ut på nærliggende veier for å komme videre. Nedleggelse av industriproduksjonen ga håp om at det ville bli mulig å etablere en sammenhengende elvepark i hele Akerselvas lengde. I kommunedelplanen ble det formulert et mål om ”å åpne elveløpet og etablere offentlig friområde/parkdrag langs elva”. Det ble understreket at elveløpet skulle være et strukturerende element gjennom Nydalen, samtidig som områdets industrihistoriske identitet skulle tas vare på.

Planarbeidet i Nydalen foregikk i dialog med eierne: Elkem og restene av Christiania Spigerverk. Eierne ønsket å utvikle området til en næringspark. Mesteparten av arealene kunne saneres og bebygges, bare langs elva var det noen teglsteinsbygninger som skulle bevares. Uenigheten var størst om fordelingen mellom næringsarealer og boligarealer. Eierne ønsket nesten bare næringsarealer, mens Plan- og bygningsetaten ønsket større andel boliger. I kommunedelplanen som ble vedtatt av bystyret i 1990 var det slått fast at dette skulle bli en næringspark, med bare et fåtall boliger. 

Nydalsutvalget

På dette tidspunktet var eiendomsmarkedet inne i en lavkonjunktur, og få byggeprosjekter ble satt i gang. Elkem ønsket å selge seg ut av Nydalen og la sine arealer ut for salg. Interessen for området var imidlertid liten den første tiden. Kjell Inge Røkke og Bjørn Rune Gjelsten må ha sett hvilke muligheter som lå i disse arealene da de i 1992 gjorde sin første store eiendomshandel ved å kjøpe Elkems arealer. Dermed kom det ny energi inn i eiendomsutviklingen i Nydalen. De nye eierne tok initiativ til å etablere et utvalg for å kartlegge mulighetene for å tilføre ny virksomhet til området og om statlige myndigheter hadde noe å bidra med. I Nydalsutvalget var både Nærings- og energidepartementet og Kommunal- og arbeidsdepartementet representert, mens kommunaldirektør for næringsutvikling var med fra Oslo kommune. Innstillingen fra utvalget, som ble lagt fram i 1993, slo fast at det skulle arbeides videre med å utvikle Nydalen som næringsområde, med hovedvekt på industriproduksjon.

Nydalsutvalget var klar over at Oslo sporveier arbeidet med planer om en T-banering som skulle gå gjennom Nydalen. Dette åpnet selvfølgelig opp for nye muligheter for området. Det var særlig trafikkforholdene som gjorde at eierne ønsket at det ble utarbeidet en revidert kommunedelplan for Nydalen. Møter om dette ble avholdt, men noen ny planprosess ble ikke startet opp. T-baneplanene var inntil videre på et sidespor.

 

nydalen
I dag holder Riksteatret til i bygningen som tidligere var Christiania Spigerverks jernlager.

Avantor blir eierselskap

I 1994 kjøpte Røkke og Gjelsten eiendomsutviklingsfirmaet Avantor. Avantor ble eierselskapet i Nydalen, ikke bare for det tidligere spigerverksområdet, men også for områdene som hadde tilhørt Nydalens Compagnie. Til sammen kom Avantor til å eie et areal på omtrent 425 dekar. I en annonse fra november 1994 kunne de presentere Nydalen som ”en by i byen”, samtidig som de reklamerte med å ha ”næringslokaler spesielt tilrettelagt for undervisning, produksjon, industri, media og kultur”. Tanken om å få ny industrivirksomhet til Nydalen var altså definitivt forlatt. I de påfølgende årene ble det arbeidet hardt med å trekke ny virksomhet til området, og de lyktes da også med å trekke til seg mange bedrifter innenfor IT, tele, media og kultur. Profilerte kulturbedrifter som NRK Drama, Riksteateret, Bokklubben og flere forlag flyttet inn.

T-banen kommer

Christian Joys var direktør i Avantor da firmaet entret Nydalen. Med Joys i direktørstolen økte innsatsen for å få T-baneforbindelse til Nydalen. Han hadde vært forsker ved Transportøkonomisk institutt og så den nære sammenhengen mellom arealutvikling og transport. I tillegg hadde han vært eiendomssjef i Oslo kommune, en erfaring som kom godt med i forhandlinger med kommunen. Det forelå ulike forslag til traseer for T-baneringen: i nord langs Ringveien eller nærmere sentrum, gjennom Nydalen. Det var en stor seier for Joys og Avantor da bystyret i 1997 bestemte at T-baneringen skulle ha stasjon i Nydalen.

Med T-banen på plass kom det en helt annen stabilitet over byutviklingsarbeidet i Nydalen. Men utviklingen var likevel ikke uten snublesteiner. I 1998 krevde Statens vegvesen at utbyggingen i Nydalen skulle stoppes inntil det var oppført et nytt kryss på Ringveien. En slik stans ville føre til at utvikling, bygging og salg av eiendommer ville stoppe opp i flere år. Igjen var det godt samarbeid med Oslo-politikere som gjorde at saken løste seg for Avantor, og Vegvesenet ble nødt til å trekke tilbake kravet om bygging av et nytt Nydalen-kryss.

Boliger kommer til Nydalen

Arealene i Nydalen er blitt utviklet bit for bit. Avantor har hatt finansiell styrke til å komme helskinnet gjennom perioder med lav etterspørsel. De satte i gang med flere nye boligprosjekter da eiendomsmarkedet endret seg og boliger ga større avkastning enn næringseiendommer. Utvidelsen av boligarealene markerte et nytt paradigmeskifte i utviklingen av Nydalen. Samtidig gjorde T-bane-utbyggingen at det kunne bygges med høyere utnyttingsgrad fordi området nå kunne regnes som et kollektivknutepunkt. Det største boligprosjektet fikk navnet Solsiden der det lå på østsiden av elva med utsikt vestover. I dette og andre boligprosjekter er nærheten til Akerselva blitt brukt som salgsargument.

Kommunedelplanen fra 1990 har hele tiden lagt rammene for utviklingen i Nydalen. I årene etterpå er reguleringsplaner blitt fremmet og vedtatt, område for område. Det er gjennom høringer til reguleringsplanene at naboer, foreninger og andre har kunnet si sin mening. Som i andre reguleringsprosesser har det kommet protester mot planlagte bygninger som ville ta utsikt og sollys fra allerede oppførte boliger.

En hendelse som skulle bli viktig for utviklingen av Nydalen, var da Handelshøyskolen BI flyttet undervisningen til nybygde lokaler i Nydalen i 2005. Dette ga mer liv på gateplan, selv om bygningen der høyskolen holder til, framstår som lukket. Dette ga grunnlag for mer liv i området, også utenfor arbeidstiden. Merkelappen Nydalsbyen ble brukt oftere og oftere. Navnet ga assosiasjoner til noe urbant, og da reguleringsplan for Gullhaug torg ble utarbeidet, var meningen at dette skulle bli et bydelstorg. Det ble planlagt å oppgradere plassen og gjøre den klarere definert. Et høyt og slankt tårn skulle være identitetsskapende og framstå som en markør. Plan- og bygningsetaten så torget som ”et skritt i retning av å ferdigstille den omfattende bystruktureringen som har funnet sted i Nydalen”. Tårnet er ennå ikke bygd, fordi det så langt ikke har vært lønnsomhet i prosjektet.

nydalen
Til venstre: Tekstilfabrikken Nydalens Compagnie i 1878 (Foto: Per Adolf Thorén). I midten 1955, til høyre i dag.

Nye navn og nye planer

Avantor har satset mye på å utvikle Nydalen som sted, men merkelappene de har valgt har kommet og gått. Nydalen park er gått ut av bruk. Nydalsbyen brukes mindre og mindre. I stedet har Avantor gått mer og mer over til å kalle Nydalen sentrum i en bydel. Denne profileringen harmonerer godt med at bydelsadministrasjonen for Nordre Aker bydel har flyttet inn i lokaler like ved Gullhaug torg.

Avantor har utviklet seg til å bli noe mer enn en eiendomsutvikler. Selskapet har blitt en markedsstyrt byutvikler. Dette har de kunnet gjøre fordi de har disponert over store arealer. Masterplanen Nydalen+, som er utarbeidet av MAD arkitekter i samarbeid med danske COBE på oppdrag fra Avantor, har styrket denne posisjonen. Dette er ikke bare en plan for egne arealer, men også for andre private arealer i nærheten. Her tegnes det ”en langsiktet strategi for å utvikle bydelen i tett sammenheng med Storo, til å bli et attraktivt og kvalitetsrikt bymiljø i Oslo hvor de to stedene utfyller hverandre og skaper et nytt tyngdepunkt i Oslo”. Det som presenteres, er de store byplangrep. Avantor er selv tydelig på sin rolle: ”Avantors visjon er å være den ledende byutvikler”.

Intens transformasjon

På det meste hadde Christiania Spigerverk omtrent 2200 ansatte. I dag er det 20 000 arbeidsplasser og 4000 boliger i Nydalen. Dette er tall som forteller noe om den enorme utviklingen som har vært de siste tre tiårene.

Nydalen er et sted der avindustrialiseringen satte sine spor på en for noen brutal måte. Transformasjonen av området har foregått med stor intensitet, i flere faser. Mange aktører har engasjert seg, både offentlige og private. Planer og prosjekter har avløst hverandre. Den siste, Masterplan Nydalen+, er bare noen måneder gammel.

Omformingen av Nydalen er ikke avsluttet.

Avantor har utviklet seg til å bli noe mer enn en eiendomsutvikler. Selskapet har blitt en markedsstyrt byutvikler. Dette har de kunnet gjøre fordi de har disponert over store arealer.